La salida de un inquilino genera una serie de acciones simultáneas para el arrendador: aviso a verificar, inventario a organizar, depósito de garantía a restituir dentro de un plazo legal preciso. Cada etapa mal gestionada puede transformarse en un litigio o en una vacante prolongada. Esta lista de verificación para la salida del inquilino identifica los puntos donde los errores son más costosos, con datos de apoyo.
Plazo de restitución del depósito de garantía: las discrepancias que crean litigios
La restitución del depósito de garantía es el aspecto que genera más conflictos entre arrendadores e inquilinos salientes. Los plazos legales son claros, pero su aplicación varía según el resultado del inventario de salida.
| Situación a la salida | Plazo legal de restitución | Documento requerido |
|---|---|---|
| Inventario conforme (sin reservas) | 1 mes | Inventario firmado, RIB del inquilino |
| Degradaciones o reservas constatadas | 2 meses | Inventario con reservas, presupuestos o facturas de reparación |
| Exceso del plazo sin restitución | Aumento del 10 % del alquiler mensual por cada mes de retraso | Correo de recordatorio recomendado |
Solicitar el RIB del inquilino tan pronto como se reciba el aviso evita un retraso administrativo en el momento de la restitución. Si se supera el plazo, el inquilino puede enviar un recordatorio por escrito antes de iniciar un procedimiento. Para el arrendador, conservar los presupuestos de reparación permite justificar una retención parcial sin controversia.
Contar con una lista de verificación para un cambio de inquilino durante la salida ayuda a estructurar cada etapa, desde el aviso hasta la transferencia del saldo.
Inventario de salida: fotos con fecha y comparación habitación por habitación
El inventario de salida es el documento legal que determina si se aplicarán retenciones sobre el depósito de garantía. Su calidad depende directamente del método empleado el día de la constatación.
Distinguir entre desgaste y degradación locativa
Una pared amarillenta por el tiempo es desgaste normal. Un agujero de taco no tapado constituye una degradación atribuible al inquilino. Confundir desgaste y degradación falsea la totalidad del inventario. La tabla de desgaste, cuando se anexa al contrato, fija un porcentaje de desgaste admisible por elemento (pintura, suelo, equipos). Sin esta tabla, el desacuerdo se basa en la apreciación subjetiva de ambas partes.
Tomar fotos con fecha como prueba
Las fotos tomadas durante el inventario de salida tienen un valor probatorio reforzado cuando están fechadas y geolocalizadas. Una foto sin fecha ni localización pierde su fuerza en caso de disputa. Fotografiar cada habitación desde el mismo ángulo que al entrar permite una comparación directa.
- Fotografiar paredes, suelos, techos, carpinterías y equipos en cada habitación, con luz natural si es posible
- Activar la fecha y la geolocalización en el teléfono antes de la visita
- Registrar los contadores de agua, gas y electricidad con una foto del dial para cada contador
- Verificar el funcionamiento de los enchufes, interruptores, grifos y cisternas durante el recorrido
Comparar sistemáticamente el inventario de entrada y el de salida, habitación por habitación, reduce las disputas posteriores. Las pequeñas reparaciones (juntas, bombillas, manijas) deben ser señaladas al inquilino con antelación para que las corrija antes de la cita.
Aviso y rescisión del contrato: plazos y formalidades que no deben confundirse
El aviso es el punto de partida legal de todo el procedimiento. Su duración depende del tipo de alquiler y de la situación del inquilino.
En alquiler vacío, el aviso estándar es de tres meses. Puede reducirse a un mes en varios casos: zona tensionada, cambio profesional, pérdida de empleo, asignación de una vivienda social, o estado de salud que justifique un cambio de residencia. En alquiler amueblado, el aviso es de un mes, sea cual sea la situación.
La carta de rescisión debe enviarse por correo recomendado con acuse de recibo. El plazo comienza a contar a partir de la fecha de recepción por el arrendador, no de la fecha de envío. Un correo recibido el día 5 del mes inicia el aviso a partir de esa fecha. El inquilino sigue siendo responsable del alquiler durante toda la duración del aviso, incluso si deja la vivienda antes, a menos que un nuevo inquilino entre en el lugar con el acuerdo del arrendador.
Trámites administrativos después de la salida: tarjeta de circulación y cambio de dirección
La salida de una vivienda desencadena obligaciones administrativas a menudo pasadas por alto, incluso por inquilinos experimentados.
La tarjeta de circulación debe actualizarse dentro de los 30 días siguientes a la mudanza. Esta declaración se realiza en línea en el sitio de la ANTS. La falta de actualización expone a sanciones en caso de control de tráfico. El arrendador no está directamente involucrado, pero puede recordar esta obligación al inquilino saliente para facilitar la transición.
El cambio de dirección ante los organismos públicos (impuestos, CAF, seguro de salud) ahora puede declararse a través de un servicio telemático unificado que transmite la información a varias administraciones simultáneamente. En cuanto a los contratos privados, la rescisión o el traspaso de los suministros de energía, internet y el seguro de hogar debe ajustarse a la fecha de entrega de llaves, no a la fecha de finalización del aviso.
El arrendador que anticipa la restitución del depósito, prepara un inventario documentado y verifica los plazos de aviso reduce la vacante entre dos inquilinos. El inquilino que actualiza su tarjeta de circulación, registra sus contadores y fotografía cada habitación protege su depósito de garantía. Ambas partes tienen interés en tratar la salida como un procedimiento técnico, no como una formalidad.