Sie zahlen jeden Monat eine Rate für Ihr Immobilienkredit. Über die gesamte Laufzeit des Darlehens kann eine Differenz von einigen Zehntel Prozentpunkten beim Zinssatz mehrere Tausend Euro ausmachen. Den besten Zinssatz für Ihr Immobilienkredit im Jahr 2024 zu erhalten, hängt nicht vom Glück ab, sondern von der Vorbereitung der Unterlagen und einigen technischen Entscheidungen, die die Banken nicht spontan erläutern.
Effektivzins und Nominalzins: die Unterscheidung, die die tatsächlichen Kosten des Immobilienkredits verändert
Wenn eine Bank einen Zinssatz von 3,50 % über 20 Jahre ankündigt, spricht sie vom Nominalzins. Diese Zahl spiegelt nur einen Teil der Gesamtkosten des Darlehens wider.
Der Effektivzins (jährlicher effektiver Gesamtzins) umfasst die Bearbeitungsgebühren, die Kosten der Kreditnehmerversicherung, die Garantie (Hypothek oder Bürgschaft) und gegebenenfalls die Vermittlungsgebühren. Zwei Angebote mit demselben Nominalzins können eine signifikante Abweichung aufweisen, sobald diese Posten hinzugefügt werden.
Warum ist diese Unterscheidung so wichtig? Weil der Vergleich der Angebote anhand des Effektivzinses die tatsächlichen Kosten des Kredits offenbart. Eine Bank, die einen attraktiven Nominalzins anbietet, aber eine teure Gruppenversicherung verlangt, kann teurer sein als ein Institut mit einem leicht höheren Nominalzins. Fragen Sie vor der Unterzeichnung immer nach dem Effektivzins jedes Angebots und stellen Sie sie nebeneinander.
Um Ihre Vergleiche zu verfeinern, kann ein spezialisierter Makler die Angebote mehrerer Institute zentralisieren. Plattformen wie lbexpertcredit.fr ermöglichen es, die Bankangebote zu vergleichen und dasjenige zu identifizieren, das das beste Gleichgewicht zwischen Zinssatz, Versicherung und Nebenkosten bietet.
Kreditnehmerversicherung: der am wenigsten genutzte Verhandlungsspielraum
Die Kreditnehmerversicherung kann einen erheblichen Teil der Gesamtkosten des Kredits ausmachen. Die meisten Kreditnehmer akzeptieren den von der Bank angebotenen Gruppenvertrag, ohne ihn mit anderen Angeboten zu vergleichen.
Seit dem Lemoine-Gesetz können Sie die Kreditnehmerversicherung jederzeit wechseln, ohne Gebühren und ohne auf ein Jubiläumsdatum warten zu müssen. Das kreditgebende Institut kann nicht ablehnen, wenn der neue Vertrag mindestens gleichwertige Garantien bietet.
Konkret führt eine Delegation der Versicherung bei einem externen Versicherer oft zu einer spürbaren Senkung der Kosten, insbesondere für junge und gesunde Profile. Hier sind die Schritte, um davon zu profitieren:
- Fordern Sie mehrere Angebote für externe Versicherungen parallel zu Ihrer Kreditsuche an und überprüfen Sie, ob die Garantien mindestens Tod, PTIA und Arbeitsunfähigkeit abdecken.
- Übermitteln Sie das ausgewählte Angebot Ihrer Bank mit einem Ersetzungsbrief. Sie hat zehn Werktage Zeit, um zuzustimmen oder eine Ablehnung zu begründen.
- Wenn die Bank ablehnt, muss sie genau angeben, welche Äquivalenzkriterien nicht erfüllt sind. Sie können dann den Vertrag anpassen und die Anfrage erneut senden.
Die Versicherung ist der am leichtesten verhandelbare Posten eines Immobilienkredits. Durch das Handeln mit diesem einzigen Hebel können einige Kreditnehmer den Effektivzins um mehrere Zehntel Prozentpunkte senken.
HCSF-Regeln 2024: die Erleichterungen, die einen Antrag freigeben können
Der Höhere Rat für Finanzstabilität legt die Grenzen fest, innerhalb derer Banken Immobilienkredite vergeben. Zwei Anpassungen, die am 1. Januar 2024 in Kraft traten, verdienen Ihre Aufmerksamkeit.
Renovierungsarbeiten im Altbau und Rückzahlungsdauer
Bis Ende 2023 konnte ein Kauf im Altbau mit Renovierungsarbeiten nur dann von einem tilgungsfreien Zeitraum profitieren (was die Gesamtlaufzeit auf 27 Jahre anstelle von 25 Jahren verlängerte), wenn die Arbeiten mindestens 25 % der Gesamtkosten der Operation ausmachten. Dieser Schwellenwert wurde seit Januar 2024 auf 10 % der Gesamtkosten gesenkt.
In der Praxis bedeutet dies, dass ein bescheideneres Renovierungsprojekt nun Anspruch auf einen tilgungsfreien Zeitraum haben kann. Die Raten der ersten Jahre sind dann leichter, was die Einhaltung der maximalen Verschuldungsquote von 35 % erleichtert.
Überbrückungskredit und Berechnung des Belastungsgrads
Eine weitere Änderung: Ein Überbrückungskredit, dessen Betrag 80 % des Nettowertes der zum Verkauf stehenden Immobilie nicht überschreitet, ist nun von der Berechnung des Belastungsgrads ausgeschlossen. Wenn Sie eine neue Wohnung kaufen, bevor Sie die alte verkauft haben, kann dieser Ausschluss Ihren Antrag akzeptabel machen, wo er zuvor abgelehnt worden wäre.
Kreditnehmerprofil und Bankunterlagen: was Banken zuerst bewerten
Haben Sie schon einmal bemerkt, dass zwei Personen mit demselben Gehalt nicht den gleichen Zinssatz erhalten? Die Bank betrachtet nicht nur Ihre Einnahmen. Sie analysiert die Stabilität Ihrer Situation und die Verwaltung Ihrer Konten in den letzten Monaten.
Hier sind die Kriterien, die am meisten in die Bewertung Ihres Antrags einfließen:
- Das Fehlen von Überziehungen und Zahlungsausfällen in den letzten drei bis sechs Monaten. Ein einwandfreier Kontoauszug beruhigt mehr als ein hohes Gehalt mit unregelmäßigen Ausgaben.
- Das Eigenkapital. Je höher es ist, desto geringer ist das Risiko für die Bank, was sich in einem niedrigeren Zinssatz niederschlägt. Ein Eigenkapital, das mindestens die Notarkosten abdeckt, wird oft als Mindestbetrag angesehen.
- Die gewählte Laufzeit des Darlehens. Ein Darlehen über 15 Jahre ist günstiger als ein Darlehen über 25 Jahre, nicht nur in Bezug auf die kumulierten Zinsen, sondern auch hinsichtlich des angebotenen Nominalzinses. Die Verkürzung der Laufzeit, selbst um einige Jahre, kann den Zinssatz spürbar senken.
- Der verbleibende Betrag nach Zahlung der Rate. Über das Verschuldungsverhältnis hinaus überprüft die Bank, ob Ihre laufenden Ausgaben bequem gedeckt sind.
Diese Elemente im Voraus vorzubereiten, noch bevor Sie einen Antrag stellen, versetzt Sie in eine starke Position. Ein solides Dossier lässt sich verhandeln, ein schwaches Dossier wird erlitten.
Der Zinssatz, den Sie erhalten, hängt weniger vom makroökonomischen Kontext ab als von der Qualität Ihrer Vorbereitung. Der Vergleich anhand des Effektivzinses, die Delegation der Versicherung, die Nutzung der HCSF-Erleichterungen und die Pflege Ihrer Kontoauszüge sind vier konkrete Maßnahmen, die, kombiniert, Ihren Immobilienkredit in die positive Richtung lenken können.
